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一、城区特征的涵义 城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个最重要因素，它还包括：1.人口特征，还包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和不受教育水平等；2.住房存量特征，还包括住房价格波动亲率、住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；3.公共服务特征，还包括拒绝接受公共住房反对的家庭比例、学校质量、治安状况和征地改建等；4.其它特征，还包括单个贷款者接到的住房抵押贷款申请人数量、经济增长率和产业分散化程度等。 城区特征某种程度以完全相同方式影响一个城区住房抵押贷款的风险。因此，商业银行可以根据城区特征辨别一个城区的住房抵押贷款债权人风险，进而确认对该城区的住房抵押贷款决策(例如低于首付款比例和拒贷率)。
二、城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制 关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的研究主要有债权人理论、理性种族歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中，债权人理论可以说明哪些城区特征影响贷款风险；理性种族歧视理论主要说明商业银行根据城区特征展开贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论说明城区特征对商业银行贷款决策的影响不会造成中低收入城区的贷款供给严重不足。
信息外部性理论与内部信息效应理论的主要区别在于研究角度有所不同：前者指出，当前住房交易获取的城区信息使该城区的所有贷款者获益；后者指出，单个贷款者在专门从事住房抵押贷款业务过程中收集到的某些城区信息只使该贷款者获益。 1.债权人理论 住房抵押贷款债权人理论有两种：缴纳能力理论和权益理论，分别说明不得不债权人和理性债权人。 缴纳能力理论的主要内容是：(1)当借款者无力缴纳月还款额时，债权人再次发生。
(2)影响借款者缴纳能力的因素有：启动时事件(还包括失业、再婚和疾病等)、融资来源(还包括收益和储蓄等)、融资条款(还包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值亲率以及其它负债)和其它(还包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。 权益理论的主要内容是：(1)债权人可视作住房抵押贷款所含有的看跌期权，即以不偿还债务住房抵押贷款余额为条件而售出住房的期权；即使借款者有能力缴纳月还款额也有可能在一定条件下继续执行看跌期权。
(2)债权人的必要条件是胜权益(即住房价值大于贷款价值)，并且债权人不受交易成本和启动时事件的影响。(3)胜权益的影响因素还包括初始贷款价值亲率、住房价格波动亲率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本；交易成本还包括债权人信用损失、找寻新的住所的搜索费用和迁往费用等，它减少债权人成本从而减少债权人概率；启动时事件还包括失业、再婚和迁入等，它将多期拟合债权人决策提早到现在。
有关住房抵押贷款债权人的研究成果是：城区住房价格波动是造成债权人损失的最重要因素；城区失业率有助说明债权人亲率；城区中位家庭收入水平与债权人亲率高度负相关，城区失业率和离婚率与债权人亲率高度于是以涉及。可见，住房价格波动亲率、失业率或离婚率低以及中位家庭收入较低的城区债权人风险大。
2.理性种族歧视理论 该理论的主要内容是：(1)在单个贷款申请者和单个住房特征无法精确取得的情况下，权衡收益和成本，贷款者根据贷款申请人所属城区的特征辨别债权人风险更加有利可图。(2)某些城区的债权人风险比其它城区低，如果低于贷款者的仅次于可忍受风险，来自这些城区的贷款申请人不会被拒绝接受；如果高于贷款者的仅次于可忍受风险则不会被批准后，但同时被拒绝较高的首付款比例。(3)因为理性种族歧视是有利可图的，市场竞争无法使其消失。
这方面的研究成果指出，金融机构对低收入城区核对其它城区的拒贷率低，但在掌控了城区风险之后，拒贷率的城区差异消失，这指出理性种族歧视是不存在的。对住房价格波动亲率较小的城区，贷款者拒绝较高首付款比例的概率较小。 3.信息外部性理论 该理论的主要内容是：(1)一方面，住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模于是以涉及，与城区预期住房价格波动亲率负相关；另一方面，如果住房估价不准确，贷款者为减少债权人风险不会拒绝较高的首付款比例或者拒贷，造成住房销售可玩性增大；两个方面相互影响，产生了一个动态的信息外部性。
(2)在一个外部冲击(例如住房交易税提升)下，如果住房交易规模上升得较小，则信息外部性起到较小，住房抵押贷款市场能完全恢复到初始的稳态均衡点；如果住房交易规模上升得充足大，则信息外部性起到不会大到使该市场持续衰退，甚至消失。(3)低收入城区的住房交易规模一般较小，而且首付款是对低收入家庭享有住房所有权的一个最重要门槛，所以信息外部性对低收入城区的影响较小。
有关学者经研究找到，住房交易规模与拒贷率明显负相关，指出信息外部性是不存在的。 4.内部信息效应理论 该理论的主要内容是：(1)单个贷款者在专门从事住房抵押贷款业务过程中收集到的某些城区信息只使该贷款者获益，这些信息与该贷款者的抵押贷款业务规模于是以涉及。
(2)在低收入城区，出售住房的抵押贷款申请人总量一般来说较为小，如果一个城区不存在多个贷款者，有可能没任何一个有充足的业务规模以取得充足的城区信息，贷款风险或单位贷款成本不会较为低，从而首付款比例或拒贷率也较为低。 有关学者研究找到，单个贷款者的住房抵押贷款业务规模与其拒贷率明显负相关，指出内部信息效应是不存在的。
内部信息效应在低收入城区比在中高收益城区大，可以说明中低收入城区之间1/4的拒贷率差异。
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